Köpekontrakt av fastighet, gåva, lagfart, servitut, m.m.

Köpekontraktet av fastighet måste uppfylla vissa formkrav. Köpehandlingarna måste vara skriftliga och undertecknade såväl av försäljaren som köparen. Köpeavtalet måste vara daterat och det skall tydligt framgå vilken fastighet det gäller samt den överenskomna köpeskillingen. Om något av ovanstående formkrav inte uppfylls så är köpeavtalet ogiltigt.

Ett köpekontrakt eller ett köpebrev som inte har bevittnats är fortfarande giltiga, men för att kunna söka lagfart krävs det att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer. Bevittningen är endast ett intygande om att namnteckningen är korrekt. Vittnena behöver därför inte veta om själva innehållet i kontraktet.

Om säljaren är gift och fastigheten (1) antingen är giftorättsgods (2) eller enskild egendom på grund av äktenskapsförord samt makarnas gemensamma bostad, krävs andra makens godkännande. Detsamma gäller om (3) säljaren är sambo och fastigheten är deras gemensamma bostad.

Köparen har en tämligen omfattande undersökningsplikt, innebärande att säljaren inte ansvarar för fel som köparen borde upptäckt vid en noggrann undersökning. Det är därför viktigt att köparen genomför en noggrann undersökning av fastigheten före köpet, helst med hjälp av en auktoriserad besiktningsman.

Köpekontrakt, fastighet

I köpekontraktet anges förutsättningarna för köpet och vilket ansvar som ställas på respektive part. I ett köpekontrakt framgår bland annat vad det är för fastighet som skall säljas och till vilket pris, villkor för affären och uppgifter om köparen och säljaren.

När du köper en fastighet behöver du betala en del av köpesumman som en säkerhet, handpenningen brukar ofta vara 10 % av det totala beloppet. Att betala en handpenning är inte obligatoriskt men vanligt eftersom det verkar som en garanti för att köpet ska genomföras.

När köpekontraktet upprättats och undertecknats av båda parter är affären bindande. Det är då svårt, men inte omöjligt, att dra sig ur. Om en av parterna ångrat sig och därför vill häva köpet krävs det stöd för det i kontraktet. Om köparen inte betalar kan säljaren i regel dra sig ur och dessutom få ersättning.

Köpebrev, fastighet

Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Köpebrevet blir som ett kvitto på att köpeskillingen är erlagt och används även när köparen söker lagfart. Ett skriftligt köpebrev måste upprättas enligt lag.

Tillträdesdagen är den dag då köparen får tillträde till fastigheten och risken för fastigheten övergår till köparen. Ofta är det då köparen tar över eventuella lån samt då köpeskillingen senast ska vara betald.

Gåvobrev, fastighet

Om du ska ge bort en fastighet eller del av en fastighet måste du skriva ett gåvobrev. Gåvobrevet behövs för att söka ny lagfart och för inskrivning hos lantmäteriet. Är du gift och gåvan ingår i giftorätten måste din äkta hälft ge sitt samtycke.

I gåvobrevet ska det finnas en tydlig beskrivning av gåvan, dina och mottagarens personuppgifter, eventuella särskilda villkor samt underskrifter av givare och mottagare. Gåvobrevet ska också bevittnas av två utomstående personer.

Det är möjligt att skriva in att ett visst betalningsansvar för lån ska övergå till mottagaren. Även när det gäller gåva kan du behöva betala stämpelskatt (1,5 % år 2017) om du övertar lån eller betalar något för gåvan. Även reavinstskatt skall då betalas av givaren och gåvan har förlorat sina skattefördelar.

Vid handläggning jämförs taxeringsvärdet från föregående år mot den summa som är en ersättning för gåvan. Om summan uppgår till 85 procent eller mer av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas som vid ett köp. Tänk på att om du till exempel får halva fastigheten i gåva, jämförs den summa du betalar för gåvan mot halva taxeringsvärdet. Om lånesumman överstiger 85 % av taxeringsvärdet ska alltså ett köpekontrakt skrivas. Lantmäteriet har en broschyr om stämpelskatt och avgifter.

Ansökan om lagfart

Efter att du har köpt eller fått en fastighet behöver du göra en ansökan om lagfart. Det gör du genom att ansöka om att bli registrerad som fastighetens ägare, till fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet. I de allra flesta fall behöver originalhandling/originalhandlingar skickas in tillsammans med ansökan. Efter avslutad handläggning får du tillbaka dessa.

Lantmäteriet har detaljerad information om lagfart i varierande situationen (inköp, gåva, område som ska styckas, arv, bodelning, utländska säljarna och köparna m.m.). Mer information och krav på vad en ansökan måste innehålla hittar du i Lantmäteriets sidor här och här.

Servitutsavtal

Servitut innebär att någon förutom ägaren till fastigheten har tillgång till en del av fastigheten, det kan exempelvis vara en brunn eller en väg på fastigheten. Ett servitut är knutet till en viss fastighet, inte till en viss person. Servitutet gäller alltså oavsett vem som äger fastigheten. Ett servitut gäller i regel tills vidare och har inget slutdatum.

Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare, ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Servitutsavtalet måste innehålla vissa moment för att vara giltigt som servitut.

Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. På så sätt kan man säkerställa att servitutet kommer att gälla även mot en ny ägare till den tjänande fastigheten. Inskrivning sker genom en skriftlig ansökan till Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet med blanketten som du hittar här.